Accés à la propriété en Thailande
Qu’il s’agisse d’un appartement, ou d’un bâtiment (sans le terrain), un étranger a la possibilité de les enregistrer en nom propre.
Les autorités Thaïlandaises ont facilité l’accès à la propriété pour les étrangers à certaines conditions.
Il est donc désormais possible pour un étranger d’acheter un appartement à son nom en Thaïlande, dans certaines zones urbaines déterminées par décret telles que Bangkok, Phuket ou Pattaya, à condition que le financement soit effectué à partir d’un pays étranger.
La loi précise également que seulement 49% des unités dans un immeuble peuvent être détenus par des étrangers.
Cette décision a eu pour effet de stimuler le marché de l’immobilier et a permis à d’anciens logements d’émerger.
A moins d’avoir obtenu le statut de résident permanent (délivré discrétionnairement par les services de l’immigration après 3 ans de résidence légale continue en Thaïlande et suivante un examen de la demande), une personne expatriée en Thaïlande et qui perçoit un salaire en thaï Bahts ne peut bénéficier de l’opportunitée de mettre ses biens en nom propre.
En effet, au jour de la signature, un montant équivalant à la valeur globale du bien, y compris l’acompte, doit être transféré depuis l’étranger et converti automatiquement en devise locale préalablement à la transaction. Le transfert peut être néanmoins effectué dans la devise étrangère de votre choix.
Un document crucial que le futur acquéreur doit obtenir auprès de la banque thaïlandaise, auprès de laquelle un compte a été ouvert afin d’effectuer un tel transfert, est le « Foreign Currency Exchange Control Form » ou « Tort Tor Sam ».
Il est à noter que le nom de la partie remettant l’argent sur ce formulaire bancaire doit être identique au nom de l’acheteur du bien et que l’objet du transfert, à savoir l’acquisition d’un condominium, doit être précisé auprès de votre banque lors de la réalisation du transfert. Un détail important que votre avocat ne manquera pas de vous signaler.
Pour les particuliers, le passeport ainsi que le formulaire bancaire prouvant que le montant équivalant au prix du bien a été préalablement transféré en devises étrangères sont les principaux documents exigés.
Pour les sociétés, il s’agira principalement de présenter à l’administration compétente les documents de la société comprenant les statuts et la liste des actionnaires. Ces documents doivent être certifiés devant notaire dans le pays où la société est enregistrée et certifiés par l’ambassade thaïlandaise, avant d’être soumis à l’administration concernée.
Les sociétés étrangères en Thaïlande ou les particuliers qui souhaiteraient financer l’achat d’un appartement en condominium par une banque n’en n’ont pas la possibilité, car les banques accordent difficilement des prêts aux étrangers pour de telles opérations et à moins d’avoir le statut de résident permanent.
S’il s’agit d’un terrain ou d’une maison, l’une de ces trois possibilités s’offrent à vous :
1. Trouver un arrangement avec un associé thaïlandais,
2. Constituer une société thaïe (« Company Limited »), c’est-à-dire ayant la majorité du capital détenue par des actionnaires thaïlandais,
3. Signer un contrat de superficie donnant droit a un bail de 30 ans sur le terrain ainsi qu’un droit de possession de la maison.
Si vous décidez de créer une société, les principales caractéristiques sont les suivantes :
- Le nombre d’actionnaires dans la société doit être au minimum de 7 personnes physiques ou morales,
- Les actionnaires Thaïlandais doivent représenter la majorité du capital de la société aussi bien en nombre d’actionnaire qu’en pourcentage d’actions, soit 51 % du capital de la société,
- Les investisseurs étrangers peuvent être nommés comme administrateurs de la société, requérant au minimum un administrateur, possédant une carte d’immatriculation fiscale durant uniquement les démarches préalables de création de la société (administrateur thaïlandais ou étranger ayant notamment possédé un permis de travail),
- Bien qu’en étant minoritaires dans le capital, les investisseurs étrangers peuvent néanmoins obtenir le contrôle de la société par l’effet des actions dites « préférentielles », augmentant leurs droits de vote et de dividendes dans les statuts de la société. En pratique, il est possible d’augmenter les droits de l’actionnaire possédant de telles actions, en l’occurrence l’actionnaire étranger, par 10 fois les actions détenues par les autres actionnaires.
C’est ainsi, par exemple, que lors d’un vote au cours d’une assemblée générale des actionnaires, l’étranger bien que possédant uniquement 49 % du capital, détiendra 490 voix (49 x 10). Les actionnaires thaïlandais conserveront, quant à eux, 51 % du capital ainsi que 51 voix.
L’investisseur étranger se retrouve donc logiquement majoritaire de sa société. De plus, il est possible de convenir d’un contrat de prêt et un contrat de nantissement des actions au profit de l’actionnaire étranger.
Pour plus d’informations, nous travaillons avec un cabinet d’avocat Francophone spécialisé, et nous vous conseillons fortement de faire appel à leurs services.
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